不動産売却時の契約は「一般媒介・専任媒介・専属専任媒介」のどれがいい？

不動産を売却する際には、
不動産仲介会社と「媒介契約」を結びます。

不動産売却における各種契約で、
一番最初に結ぶものですが、一体どういったものなのでしょうか。

ここでは、媒介契約の概要と、
それぞれの契約の違いについて解説していきます。

不動産仲介会社と交わす「媒介契約」とは？

不動産を売りに出す際には、
必ず不動産仲介会社と「媒介契約」を結び、
営業活動や、売買取引成立時の手続きなどを依頼します。

媒介契約の締結は、宅建業法で義務付けられており、
仲介業務におけるトラブルを防ぐ役割を持っています。

この媒介契約ですが、
「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の
3種類があり、契約内容がそれぞれ異なります。

次の章では、それぞれの特徴や
メリット・デメリットについて細かく見ていきましょう。

一般媒介契約とは

「一般媒介契約」とは、
複数の不動産仲介会社に売却依頼が可能な契約形態です。

不動産仲介会社から依頼主に対して
営業活動を報告する義務がなく、
レインズ（物件情報を登録するネットワークシステム）への
登録義務もないのが特徴です。

メリット

一度に複数の仲介会社と媒介契約を結ぶことができるので、
競争原理が働き、より良い条件での売却が期待できます。

人気物件や、知名度のあるブランドマンションであれば、
一般媒介のメリットが十分に活かされる可能性が高くなるでしょう。

また、契約を1社に絞らないので、
悪質な不動産仲介社1社とだけ契約を結んでしまう
リスクを避けることができます。

デメリット

営業活動を1社が独占しているわけではないので、
人気がなく、売りにくい物件については、それぞれの会社から
営業を後回しにされてしまう可能性があります。

営業活動の報告義務もないので、
それぞれの会社が、どのような動きをしているか
把握しづらいのもデメリットです。

専任媒介契約とは？

1社の不動産仲介会社に絞って、媒介を依頼するものです。
契約期間は3カ月が上限です。

不動産仲介会社は、2週間に1度、
販売活動の状況を報告する義務があります。

また、契約締結の翌日から7日以内には、
レインズに物件を登録しなくてはなりません。

売主が自ら買い手を探してきた場合は、
直接、契約を結ぶことが可能です。

メリット

一般媒介の場合、頑張って営業活動をしたとしても、
他社で契約されてしまうと無駄骨になってしまいます。

そういう理由から、不動産仲介会社としては、
専任媒介を結んだ物件の方を優先して営業しますし、
丁寧に活動を進めていきます。

複数の不動産仲介会社とのやり取りをする手間が少なくなるのも、
メリットの1つです。

また、専任媒介契約・専属専任媒介契約では、
契約者に特典が用意されていることも多く、
物件を掃除する「ハウスクリーニング」
物件の印象をよくする「ホームステージング」などが受けられます。

例えば三菱UFJ不動産販売では、専任媒介契約を結んだ人に対して
水回り4点を綺麗にしてくれるハウスクリーニングを無料で提供しています。
参照：三菱UFJ不動産販売 キャンペーンページ

デメリット

一方、専任媒介では、1社としか契約を結ばないので、
不動産仲介会社の営業力に左右されてしまいやすい側面があります。

そのため、専任媒介契約を結ぶ際には、信頼できるかどうか、
営業力が十分かどうか、という点に注意しなくてはいけません。

専属専任媒介契約とは？

「専任媒介契約」と同じく、上限を3カ月として、
1社と媒介契約を結ぶものですが、
報告の頻度などに違いがあります。

不動産仲介会社は、1週間に1度、
販売活動の状況を報告する義務があります。
また、契約締結の翌日から5日以内には、
レインズに物件を登録しなくてはなりません。

なお、売主が自ら買い手を探してきた場合は、
不動産仲介会社に手数料を支払わなくてはならず、
必ずその不動産仲介会社を仲介に入れなくてはいけません。

専任媒介契約よりも、
お互いに条件に縛りが強い契約となります。

メリット

不動産仲介会社からの報告頻度が1週間に1度あるので、
売却の状況を把握しやすいのがメリットです。

専任媒介契約と同じく、
一般媒介よりも、営業活動に熱を入れてくれます。

デメリット

専属専任媒介契約には「自己発見取引の禁止」が定められており、
自ら買い手を見つけてきた場合でも、
その不動産会社を仲介に入れなくてはいけません。

「物件を売りに出したら、隣人が買いたいと言ってきた」など、
ひょんなことから買い手が見つかるケースも、少なくありません。

こうした場合でも、不動産仲介会社に
手数料を支払う必要がある点は大きなデメリットと言えるでしょう。

まとめ　物件の特徴や、状況に応じて契約を選ぼう

3つの媒介契約の特徴を以下の表にまとめました。

「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は上限3カ月間、
「一般媒介契約」も標準的には3カ月間の契約です。

どの契約においても自動更新はなく、
この期間を超えると、不動産仲介会社と新たに媒介契約を結びます。

おすすめの契約形態は？

「立地がいい」「知名度が高い」「築浅」などの物件は
一般媒介が適していると言われています。

先ほども説明しましたが、競争原理が働くので、
思った以上に高値で売れるケースがあるからです。

その逆に、「立地があまり良くない」
「築年数が古い」など、売却までに時間がかかりそうな物件は、
専任媒介・専属専任媒介契約で、
不動産会社の営業力を高めるのがおすすめです。

こうした不動産の基本的な情報や、
現在お持ちの不動産の売却、
税金や節税のことなどについてお悩みの方は、
ぜひ一度、相談にお越しください。

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この記事を書いた人

税理士 荒井正晴

我々は不動産・相続に強い専門家集団です。この「行徳・妙典・浦安」地域で税理士開業して２５年になります。
毎年この地域の方より７００件以上の確定申告の依頼を受けており、不動産の確定申告や節税に関する対応を得意としています。
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