売却か、賃貸か。空き家になった実家を「収益物件」に変える判断基準
いつも税理士法人荒井会計事務所のコラムをご覧いただきありがとうございます。
年末年始のお休みに家族親族一同が集まった際に、
相続のことが話題になったという方もいらっしゃるのではないでしょうか？
家庭内の状況や、不意のことで突然発生する可能性があるのが、「実家の空き家問題」です。
「思い出が詰まった家だから手放したくない」という感情と、
「管理が大変だし、固定資産税ももったいない」という現実の間で揺れ動く方は非常に多いです。
空き家を放置することは、経済的にも建物の寿命的にも「最大のリスク」です。
思い切って実家を売却して現金化すべきか、それともリフォームして賃貸物件（収益物件）として
活用すべきか等々、非常に悩ましい問題です。
今回は、売却と賃貸のメリット・デメリット、そして判断の決め手となる具体的な基準について、
お話ししてみたいと思います。
今回のテーマのようなお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度お気軽に当事務所までご相談ください。
それではさっそく見ていきましょう！
放置が一番危険！「負動産」化する実家のリスク
まず知っておかなければならないのは、空き家をそのままにしておくコストとリスクです。
固定資産税の負担
住んでいなくても毎年税金がかかります。
建物の劣化
人が住んでいない家は驚くほど早く傷みます。
カビやシロアリ、配管の腐食などが進むと、いざ売ろう・貸そうと思った時に多額の修繕費が必要になります。
特定空家（とくていあきや）のリスク
放置がひどいと自治体から「特定空家」に指定され、固定資産税の優遇措置が受けられなくなり、
税金が最大6倍になることもあります。
実家を「負の資産（負動産）」にしないためには、早めに「売る」か「貸す」かの決断を下す必要があります。
「賃貸（収益物件化）」を選ぶための判断基準
実家を貸し出して家賃収入を得る、という選択肢です。
成功すれば継続かつ安定した収入源になります。
判断ポイント①：立地と賃貸需要
「自分が住みたいか」ではなく「他人がお金を払って住みたいか」がすべてです。
・最寄り駅から徒歩圏内か？何分くらいかかるか？？
・近くにスーパーや病院、学校があるか？
・そのエリアの人口は減りすぎていないか？
など、住む人の気持ちになってなるべく具体的に、現実的に、考えてみるとよいでしょう。
判断ポイント②：リフォーム費用と「利回り」
賃貸に出すには、多くの場合リフォームが必要です。
ここで重要になるのが「利回り（りまわり）」という考え方です。
【専門用語解説：表面利回り】
年間の家賃収入を、物件の取得価格（実家の場合はリフォーム費用）で割った数値のこと。
計算式：年間の家賃収入÷ リフォーム費用× 100 ＝表面利回り（％）
例えば、300万円かけてリフォームし、月5万円（年間60万円）で貸せる場合、利回りは20％となります。
一般的に、古い実家を活用する場合は、少なくとも10〜15％程度の利回りが見込めないと、
修繕費などの維持費で赤字になるリスクが高まります。
賃貸のメリット・デメリット
メリット： 資産（土地・建物）を持ち続けられる。毎月の安定収入が得られる。
デメリット： 空室リスクがある。入居者トラブルや設備の故障（エアコン、給湯器など）への対応が必要。
「売却」を選ぶための判断基準
実家を売却して一括で現金を受け取る、という選択肢です。
管理の手間から解放されるのが最大の魅力です。
判断ポイント①：将来的な価値の見込み
その土地の価格が今後上がる見込みはありそうですか？
もし「下がる一方」だと予測されるなら、今が一番高く売れる時かもしれません。
特に地方や過疎化が進むエリアでは、早めの売却が賢明です。
判断ポイント②：「3,000万円の特別控除」が使えるか
相続した実家を売却する場合、非常に大きな税制優遇があります。
【専門用語解説：空き家の3,000万円特別控除】
相続した空き家（一定の耐震基準を満たすか、更地にした場合）を売却した際、
売却益（譲渡所得）から最大3,000万円まで差し引ける制度。
この特例には「相続から3年目の12月末までに売ること」などの期限があります。
この期限を過ぎると、売却時にかかる税金が跳ね上がる可能性があるため、
売却を考えるならスピード感が重要です。
売却のメリット・デメリット
メリット： まとまった現金が手に入る。固定資産税や維持管理の手間が一切なくなる。
デメリット： 一度手放すと買い戻すのは困難。先祖代々の土地を失うという心理的抵抗がある。
まとめ：不動産は「動かして」こそ価値がある
まずは、「査定（いくらで売れるか）」と「賃料査定（いくらで貸せるか）」の両方を試してみるとよいでしょう。
具体的な数字を並べて比較することで、感情論ではない冷静な判断ができるようになります。
もしリフォーム費用が数百万円かかるのに、家賃が数万円しか取れないようなら、思い切って売却し、
その現金をあなたのこれからの生活や、新たな投資に回す方が、ご両親も喜ばれるかもしれません。
不動産の相続や税金についてのお悩み、空き家などのお悩みについても
税理士法人荒井会計事務所までお気軽にご相談ください。
浦安・行徳・妙典エリア以外の方、市川市内あるいは近隣の地域の方からのご相談もお待ちしております。
