賃貸物件を相続した場合の手続きと、収入の計上について解説
親や祖父母から相続した不動産が賃貸物件（アパートやマンション）だった場合、一般的な居住用物件（本人たちが住むための物件）の相続とは異なった手続きが必要です。
そこで今回は、賃貸物件を相続した際の手続きや、相続後の賃料収入の計上方法、そのほか注意するべきポイントについて解説します。
賃貸物件の相続手続きの流れ
まずは、賃貸物件を相続するまでの流れから解説していきましょう。
相続人の確認
そもそも「相続」とは、ある人が亡くなった時、その人が所有している資産（預貯金、株式、不動産など）を誰かに引き継ぐことを指しています。
すべての相続は、被相続者（資産の所有者）が亡くなった時点で開始されます。
相続を始める際、最初にやるべきは、相続人が誰なのかを確定させることになります。
相続の権利を持っている人、またその優先順位については、民法で定められています。
遺言書の確認
相続において最も優先度が高いのは「故人の遺言書に記された内容」です。
遺言書によって相続人が指定されている場合は、その人が優先的に資産を相続することになります。
遺言書が無い場合は、法律で定められた「法定相続人」の順位に基づいて分割されます。
法定相続人の確認
遺言書がない、もしくは無効である場合などは、法定相続人が遺産を相続することになります。
【法定相続人（相続の権利がある人）とその優先順位】
基本的に、死亡した人の配偶者は常に相続人となります。
配偶者以外の人については、以下の優先度で配偶者と一緒に相続人となります。
＜第1順位＞ 死亡した人の子供
＜第2順位＞ 死亡した人の直系尊属（父母や祖父母など）
＜第3順位＞ 死亡した人の兄弟姉妹
※なお、内縁関係にある人は、相続人に含まれません。
誰が相続人に当たるのかは、戸籍謄本や除籍謄本で確認することができます。
そして、法定相続人には、それぞれ相続の分配比率が定められています（法定相続分と言います）。
なお、子供、直系尊属、兄弟姉妹がそれぞれ2人以上いるときは、原則として均等に分けます。
この法定相続分は、あくまでも相続人同士で遺産分割の合意ができなかった場合に適用されます。
相続人同士が相談した上で合意がとれた場合は、この割合でなくても構いません。
遺産分割協議を行い、相続割合を決める
相続人が誰であるかを確認したら、その全員で遺産分割協議を行います。
遺産の範囲を確定したり、分割方法を決定します。
話がまとまったら、「遺産分割協議書」を作成し、内容を書面にまとめておきます。
この書類は、実際に資産を相続する際の手続きで使うことになります。
【遺産分割協議書に記載する内容】
・故人（被相続人）の死亡日、氏名、最後の住所地
・相続人が協議内容に合意したことを示す文章
・各相続人が受け取る資産の具体的な内容
・新たに資産が見つかった場合の取り扱い方
・相続人全員の名前、住所、実印の押印
相続においては、この遺産分割協議が最も揉めやすくなります。
当人同士だけの話し合いだとトラブルが発生しやすいので、なるべく専門家を交えて協議することがおすすめです。
賃貸物件の情報を把握する
ここまでは相続の一般的な手順です。
ここからは、相続した遺産が賃貸物件（他人に貸していることで収入を得ている物件）だった場合の手続きについて解説していきましょう。
まずは、その賃貸物件の情報を正しく把握しましょう。
・ローンが残っていないか？
・火災保険の保険会社、保険の内容
・賃借人、管理会社の連絡先
引き継いだ賃貸物件にローンが残っていた場合、そのローン残債も相続の対象になるので注意しましょう。
賃貸物件の名義変更
その賃貸物件を引き継ぐと決めたら、物件の所有者の名義人の変更を行います。
名義変更を行わないと、不動産の売却ができなかったり、後で相続人同士での揉め事につながることもあります。
名義変更をするには、法務局にて「相続登記」の申請を行います。
相続登記には、遺産分割協議書や相続人の印鑑証明書などが必要なので準備しましょう。
相続登記が完了し、賃貸物件の所有者名義の変更が完了したら、賃借人にオーナー変更の告知をしておきましょう。
また、家賃の振込先が変わる場合は、新しい振込口座を知らせる必要があります。
※参照：法務「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）」
火災保険の名義変更
相続した賃貸物件では、火災保険に加入しているはずです。
物件の所有者名義を変更するのと同じタイミングで、保険会社に連絡し、火災保険の名義も変更しておきましょう。
手続きを怠ると、万が一の時に保険金が受け取れなくなる可能性があります。
賃貸物件を相続する際の注意点
ここからは、特に賃貸物件の相続で発生しやすいトラブルと、注意点について解説します。
賃料収入について
賃貸物件の賃料については、相続発生前後で扱い方が異なります。
相続発生（つまり被相続人が死亡する前）に支払い期日を迎えていた賃料は、未回収分も含めて、亡くなった人の財産です。
この分の現金については、相続人全員の共有資産となるため、他の相続人と協議して分割することになります。
一方、相続発生後（被相続人が死亡した後）に発生した賃料は、相続人の資産になります。
ただし、遺産分割協議が終わるまでの間に発生した賃料は、相続人全員の共有財産として扱われます。
なお、相続した貸物件から得られる収入については、所得税の計算が必要なので、確定申告が必要です。
管理会社との関係性を良好にする
相続した賃貸物件を継続して運用する場合、この物件の賃貸経営の実情を把握しておく必要があります。
修繕する必要があるのか、入居状況、賃借人の人柄についても知っておいた方が良いでしょう。
そのためにも、管理会社と良好な関係を結んでおくことにこしたことはありません。
管理費などについても確認しておきましょう。
返還敷金、修繕費の確保
賃貸物件の多くは、入居時に敷金を受け取っています。
賃借人がこの物件を退去するとなった際には、原状回復費用を差し引いた上で、預かっていた敷金を返却しなくてはいけません。その分の現金はきちんと確保しておきましょう。
また、物件が古い場合には、大規模な修繕が必要になることもあります。
その場合、費用は百万円単位となりますので、その分の現金も用意しておく方が良いでしょう。
相続は単独相続がおすすめ
賃貸物件は、敷金・礼金・管理費・賃料収入・修繕費…など、さまざまなお金の流れが発生します。
節税のためにと、複数の相続人が共有で相続するケースも見られますが、修繕ひとつとっても全員の合意が必要になってしまいます。
そのため、賃貸物件は単独相続することがおすすめです。
まとめ
貸物件を相続した場合の手続きや収入の計上については、多岐にわたる手続きが必要です。相続人同士の協議や専門家の助言を活用し、適切な手続きを進めることが重要です。
また、税務面でも正確な計算と申告が求められますので、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
賃貸物件の相続に不安がある方、これから予定のある方などは、一度、専門家集団である荒井会計事務所までご相談ください。
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