家族に不動産を引き継ぐ前に確認したい“名義・共有・遺言”の失敗例
税理士法人荒井会計のコラムをご覧いただきありがとうございます。
税金に関すること、不動産にかかわること、相続に関することなどをコラムという形で発信しています。
浦安市や市川市(特に行徳～妙典地域)にお住まいの方で、
上記のことでお困りの方がいらっしゃいましたらぜひ一度税理士法人荒井会計までお気軽にご相談ください。
今回は不動産の相続について取り上げてみたいと思います。
「うちは家族仲がいいし、相続でも揉めないはず」
そう思っていても、不動産が絡むと話は別になりがちです。
現金と違って分けにくいうえに、名義や共有が絡むと、手続きも感情も一気に複雑になります。
今回は相続でよく起きる失敗例を名義・共有・遺言の3点から整理して専門用語をかみ砕きながら解説します。
まず押さえておきたい用語について
・名義（めいぎ）：登記簿（不動産の公式な登録情報）に書かれている所有者の名前。
・共有（きょうゆう）：1つの不動産を複数人で持つ状態。持分（もちぶん＝割合）で権利を持ちます。
・遺言（ゆいごん）：亡くなった後に財産をどう分けるかを指定する書面。
・遺産分割協議（いさんぶんかつきょうぎ）：相続人全員で「誰が何を相続するか」を話し合って決めること。
・相続登記（そうぞくとうき）：相続で不動産を取得したら、名義を相続人に変える登記。2024年4月1日から原則義務化され、取得を知った日から3年以内が基本ルールです。
陥りがちな失敗例
失敗例1：名義を変えないまま放置して「売れない・貸せない・手続きが進まない」
よくある状況
親が亡くなった後、「いつかやろう」で相続登記を先送り。
すると数年後に売却や建替えが必要になっても、名義が親のままだと手続きが止まりやすいです。
何が問題？
相続登記が義務化され、正当な理由なく放置すると過料（かりょう：行政上のペナルティ）の対象になり得ます。さらに、相続人が増えたり（子→孫へ）、連絡が取れない人が出たりすると、
遺産分割協議がまとまりにくくなります。
回避策
・相続が発生したら、まず名義変更（相続登記）を“期限のあるタスク”として扱う
失敗例2：節税や気持ちで「共有名義」にしたら、全員の同意が必要になってしまう
よくある状況
「兄弟で半分ずつ」「相続は平等に」と、1つの不動産を共有にしてしまう。
何が問題？
共有不動産は、意思決定が全員参加になりやすいのが最大の落とし穴です。
・売却したい人・持ち続けたい人で意見が割れる
・修繕や管理費の負担で揉める
・連絡がつかない共有者がいると、話が進まない
さらに、相続でいったん共有にすると、その後「やっぱり分けよう」となったときに、
調停・審判・訴訟など法的手続きが必要になるケースもあります
（遺産共有の解消は原則、遺産分割手続で進める）。
回避策（現実的な解決策の例）
・できるだけ“単独名義（1人にまとめる）＋代償金（だいしょうきん）”を検討
※代償金＝不動産を引き継ぐ人が、他の相続人に現金で調整する方法
・共有にするなら「売却時のルール」「管理の役割」「費用負担」を先に紙にする
・「共有のまま放置しない」ことが大事（共有は時間が経つほど関係者が増えて難化しやすい）
失敗例3：遺言がない（または不備がある）せいで、話し合いが長期化する
よくある状況
「遺言なんて縁起でもない」と作らない。
または、ネットなどで見つけた雛形で書いたが内容が曖昧で実務に使いにくい。
何が問題？
遺言がないと、原則として相続人全員で遺産分割協議が必要です。
不動産が1つあるだけで、「誰が住む？」「誰が管理？」「売る？」の合意形成に時間がかかります。
さらに、遺言が自宅で見つからない／紛失／内容に不安があると、手続きが止まります。
回避策：初心者でも現実的にできる遺言の作り方
・まずは「誰にどの不動産を引き継がせたいか」を明確にする
・自筆証書遺言（じひつしょうしょゆいごん）を作るなら、法務局の遺言書保管制度を検討
※法務局が遺言書を保管し、相続開始後に内容を確実に伝える仕組みがあり、
制度利用分は家庭裁判所の検認（けんにん：形式確認手続）が不要になります。
・不動産が複数／相続人関係が複雑／再婚・前婚の子がいる等は、
早めに専門家（司法書士・弁護士）に設計相談が安全
まとめ
相続というのは人生の中でもそう何度もあるものではありません。
まして急な相続・はじめての相続となると「何を、いつまでに、どこに」手続きをすべきかわからず
途方に暮れてしまう方も少なくないと思います。
相続でお困りの方、特に不動産が絡む相続でお困りの方は
一度税理士法人荒井会計事務所までご相談ください。
