空き家の売却に必要な具体的な方法と、かかる費用、税金について
前回のコラムでは、空き家を相続した場合にかかる手続き・税金について解説しました。
今回は、相続した空き家を売却したいという方のために、具体的な売却方法と、売却時に発生する税金について解説したいと思います。
空き家を売却する、具体的な方法
「相続したはいいものの、遠方にあるために活用の予定がない」「管理コストに見合わないので手放したい」空き家を相続した方からは、このような売却を希望されるご意見も散見されますので、まずは具体的な売却方法についてご説明しましょう。
不動産会社による仲介売却
一般的な不動産売買方法としてまず考えられるのが、不動産会社に仲介を依頼し、買い手を探してもらう方法です。
もちろん「空き家」も不動産の一つですので、買い手が見つかれば仲介会社を通じて売却することができます。無事に売却できたら、不動産会社に「売却価格の3%＋6万円＋消費税（上限）」の仲介料を支払い、取引は完了です。
不動産買取業者への売却
立地によっては、一般消費者から買い手が見つからないケースもありえます。そんな時は、不動産業者への売却も検討しましょう。
不動産業者は、市場相場よりも安い価格で不動産を購入し、リノベーションなどを施して物件を高値で売却する「買取再販」というビジネスをしています。そのため、売り手としては相場よりも安い価格で不動産を売ってしまうことになりますが、個人の買い手が現れるまで待つ必要がないので、取引が素早く済むというメリットがあります。
最近では、地方にある物件や、都市部でも立地が悪い物件などを専門に買い取る不動産業者も増えてきているので、買い手がつきそうにない空き家であれば、はじめから業者への売却を見込んで行動するのもいいでしょう。
リフォーム・解体してから売却、という選択肢も
その空き家の所在する立地や、建物の状態によっては、工夫によって売却の可能性を高めることもできます。
例えば、立地は良いが建物が古いというケースでは、空き家をリフォームして建物の価値を高められれば、高値での売却を狙うことができるでしょう。ただし、リフォーム費用は初期投資になりますし、売却価格でコストが回収できないというリスクもあります。
同じく、建物を解体し、更地にしてから売却するという選択肢もあります。建物を取り除き更地にすることで、より売れやすくなりますが、こちらも解体費用のコストが初期投資としてかかります。
売却時に発生する税金と、優遇措置
空き家に限らず、不動産を売却して利益を得たら「譲渡所得税」が発生します。
売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額に対して課税され、所有期間が5年以下なら約39.63%、5年超なら約20.315%の税率が適用されます。
「相続空き家の3,000万円特別控除」
ただし、相続した空き家を売却する場合には、「相続空き家の3,000万円特別控除」の適用を受けられる可能性があります。この特例は、空き家の流通を促進するために2016年に創設されたもので、一定の要件を満たす相続空き家の売却に対して、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。
この特例の対象となるのは、1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の住宅で、相続開始時に被相続人（亡くなった方）が一人暮らしだった物件です。さらに、売却前に耐震リフォームを行うか、建物を取り壊して更地にする必要があります。相続してから原則「3年を経過する日の年末」までに売却しなくてはいけません。
3,000万円の控除は大きな節税効果がある一方、要件が厳しく、手続きにはさまざまな証明書類が必要になります。また、この控除を受けるためには、売却した年の翌年に「確定申告」が必要になるので、この制度の利用を考えている方は専門家に相談することがお勧めです。
空き家の売却時に注意すべき点
通常の不動産と空き家とでは、同じ不動産ではありますが注意すべき点がやや異なります。
もっとも重要なのが、登記が済んでいるかを確認するということ。
相続によって取得した空き家は、登記を忘れてしまっていたというケースも少なくありません。2024年4月に「相続登記の義務化」が法律で定められたため、相続した不動産は必ず登記をしなくてはいけませんが、その前に引き継いだ空き家だと、登記がされておらず所有者があいまいになっている可能性もあります。そして、登記が済んでいないと、売却自体ができません。
空き家が老朽化していたり、違法建築であったりする場合には、買い手が見つからないだけでなく、売却価格が大幅に下がることも考えられます。そのため空き家を売却する際には、修繕が必要なのか、そのままでも売却できるかどうか等、物件の状態を見極める必要があります。
また、古くから相続されている物件によくあるのが、隣地との土地境界が曖昧なケースです。この場合は、隣地の土地所有者と話し合って境界線を決めることが先決になりますので、売却までに時間がかかりがちです。話し合いがまとまらない場合は、土地家屋調査士などの専門家に相談しましょう。
売却できなかった場合の対処法
地方や過疎地にある物件、建物があまりにも老朽化している物件、再建築不可の土地にある物件などは、最後まで買い手が見つからないということもあり得ます。空き家が思うように売却できなかった場合には、他の活用法や処分法を検討しなくてはいけません。何の対処もせずに放置していると、特定空家に指定され行政処分の対象となる可能性もあるからです。
空き家の活用方法にはいくつかありますが、主流なのは賃貸物件として貸し出す方法です。リフォームを施し地方のおしゃれな民泊として運用することもできます。
賃貸をするにしても管理には手間がかかるので、どうしても手放したいという人もいるでしょう。このような人は、NPO法人や自治体に空き家を寄付するという方法もあります。ただし、管理費や税負担などを継続して請け負うことが条件になる場合が多い点、必ずしもすべての自治体が寄付を受け付けているわけではないという点には注意しましょう。
まとめ
空き家の売却においては、まずは登記ができているかを確認することが何よりも重要で、その後に立地や物件の状況（修繕の有無）などをチェックして、売れる物件なのかどうか？ を見極めていくことになります。
売れる物件なのであれば、売却にかかる費用（仲介手数料等）や税制、必要な法的手続きなどを確認して、売却までの手順を進めていきます。無事に売却できたら、その翌年には確定申告をする必要がありますし、優遇税制を適用するのであればその要件もチェックしておく必要があります。
空き家の売却には複雑な制度が多く絡んできます。無事に売却できた後も「相続空き家の3,000万円特別控除」の申請や、売却後の確定申告など、さまざまな事務作業が待っていることも忘れてはなりません。
売却を考えているのでしたら、なるべく早い段階で専門家集団である税理士法人荒井会計事務所にぜひご相談ください。
