不動産売却の一般的な流れを確認しよう！
戸建て、マンション、土地などの不動産を売却する際には、
さまざまな手続きや契約が必要になりますが、
準備がきちんとできていないと、
どこかのタイミングで損をする可能性があります。
そのため不動産売却では、
事前にどういった段階があるのか、
どんな契約をしなくてはいけないのかを
把握しておくことがとても大切です。
そこで今回のコラムでは、
不動産売却における全体的な流れと、スケジュール感について紹介します。
売却時に必要な手続きや、相場の確認方法、
一般的に発生する売却費用などについて、
基礎的な情報を確認しておきましょう。
1.売却を検討
手持ちの不動産の売却を検討している段階です。
この時点では、売却の理由や目的、希望する売却価格、
いつまでに売りたいのか、などを明確にしておきましょう。
2.相場を調べる
不動産を売却する・しないを決めるにあたって、
最初に取り組むのが「相場の確認」です。
例えば、住み替えのために売却したいのであれば、
現在の住宅ローンを返済して、
次の物件を購入するのに十分な資金が確保できるのかを
資金計画に組み込まなくてはいけません。
そのため、相場を調べることはとても重要で、
場合によっては売却しないという選択肢も出てきます。
相場の具体的な調べ方については、
こちらの記事で解説しているので参考にしてください。
3.査定の依頼
相場を調べてみて大きな問題がなさそうであれば、
いよいよ本格的に売却のために動き出しましょう。
次にやることは、不動産会社への査定依頼です。
その際は、必ず複数社に査定を依頼しましょう。
査定価格は、不動産会社によってかなりばらつきが出ますし、
悪質な会社だと、相場よりもかなり低い金額を提示してくることもあります。
その逆に、売れるはずもないほどの高い金額を提示する会社もあり、
契約を取るためのパフォーマンスをしてきます。
最終的には、なるべく高い金額で売却することが目的ですから、
本当の相場がわかるように、査定は複数社に依頼しましょう。
4.不動産会社の選定
査定が完了したら、売却を依頼する不動産会社を選びます。
選ぶ基準としては、以下のような点をチェックするといいでしょう。
・売りたい不動産と同様の売却実績が豊富か
・その地域に精通している、特徴を理解している
・質問や相談に誠実に回答してくれる
・査定額に根拠がある（類似物件の売却実績や、査定マニュアルの有無など）
また、不動産売却は担当者個人の力量に大きく影響されますので、
担当者の誠実さ、対応の早さ、相性などを見ることも重要です。
5.不動産会社と契約を結ぶ
信頼できる不動産会社を選んだら、売却の媒介契約を結びます。
ここでは、売却が成立した場合の報酬や、売却活動の方針を決めます。
契約形態には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、
その中から契約形態を選びます。
どの契約にするかは、売却の理由や自身の状況に応じて選びましょう。
6.売却活動を開始
不動産会社と媒介契約を結ぶと、正式に売却活動が開始になります。
実際の売却活動（広告・集客・初期の問い合わせ対応）は
不動産会社が中心となって行ってくれますが、
必要があれば購入希望者に対して、物件の説明を行います。
内覧希望があれば、日程を調整して実際に立ち会うこともありますので、
掃除や整理整頓なども事前に行っておきましょう。
7.契約交渉、契約締結
購入希望者から購入の申し込みを受けますが、
その前に、条件交渉（値引き交渉）を受けることもあります。
売り時のタイミングを逃さないためにも、
どの範囲までだったら値引きできるのかを明確にして、交渉に臨みましょう。
交渉が成立したら、契約書を作成し、署名・捺印を行い、
正式に売却契約を結びます。
8.決済・引渡し
契約書に記載された日時に従い、決済を行います。
そして、物件の鍵を引き渡して売却が完了します。
該当する物件の住宅ローンが残っている場合には、
融資先の金融機関との間で、同時に返済を行います。
売却までのスケジュールの目安は？
不動産売却は、どんなに早くても3カ月程度はかかると言われています。
運よく買主がすぐに見つかり、スムーズに契約できたとしても、
買主側の住宅ローン審査に1カ月程度はかかるからです。
| 流れ | 目安の期間 |
| 売却を検討 相場を調べる | 任意 |
| 査定依頼 査定価格の提示 | 1〜2週間 |
| 不動産会社の選定 契約締結 | 1〜2週間 |
| 売却活動 | 1〜3カ月 |
| 購入希望者との契約交渉 契約締結 | 1週間〜1カ月 |
| 売却契約締結後〜引き渡し | 1〜2カ月 |
マンションの場合は、早いと2カ月程度で
引き渡しが完了するケースもあります。
まとめ
不動産売却は、多くの手続きと調整が必要ですが、
一般的な流れとスケジュールを知っておけば、
予期せぬトラブルや遅延を避けることができます。
また、物件の引き渡し後には、確定申告と納税が待っているので、
売って終了ではありません。
売却の前に相談に乗って欲しい方、
その後の確定申告に不安がある方、
売却にあたって節税したいとお考えの方（そもそも節税できるのかどうかも含めて）、
ぜひ一度、お気軽にご相談にいらしてください。
売却を依頼する不動産会社の選定は非常に大切で、
選定如何によっては数百万円から数千万円も売却額が異なります。
事前に相談ください。一緒に選定も考えていきます。
