市川市の「空き家対策」最新事情｜特定空家に指定される前に！売却・活用・解体を決断するための税務知識
いつも税理士法人荒井会計事務所のコラムをご覧いただきありがとうございます。
当コラムでは、妙典・行徳・浦安エリア周辺にお住いの方へ向けて、
不動産や相続に関する内容を、コラムという形で情報発信しております。
「親から実家を相続したけれど、誰も住む予定がなく空き家になっている」
「遠方に住んでいるため、行徳にある実家の管理ができていない」
このようなお悩みを抱えていらっしゃいませんか？
近年、市川市でも空き家問題は深刻化しており、行政の対応も年々厳しさを増しています。
「とりあえずそのままにしておこう」という判断が、後々大きな経済的負担につながるかもしれません。
今回は、市川市における空き家対策の現状と、
特定空家に指定される前に知っておくべき税務知識について解説します。
市川市内の空き家パトロールが強化されています
全国的な空き家の増加に伴い、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されて以降、
各自治体は空き家への対策を強化しています。
市川市においても例外ではなく、市民からの通報や定期的なパトロールにより、
管理不全な空き家の把握が進められています。
屋根や外壁が剥がれ落ちそうになっていたり、庭の雑草が生い茂って害虫が発生していたりすると、
近隣住民の生活環境に悪影響を及ぼします。
そのため、市から所有者に対して、適切な管理を行うよう助言や指導が入るケースが増えているのです。
「特定空家」になると固定資産税が最大6倍に？
空き家を適切に管理せず放置し続けると、自治体から「特定空家等」に指定される恐れがあります。
特定空家に指定され、さらに市から「勧告」を受けると、所有者にとって非常に重いペナルティが課せられます。
それが、「住宅用地の特例」の解除です。
通常、人が住むための家が建っている土地は、
固定資産税が最大で6分の1、都市計画税が最大で3分の1に軽減されています。
しかし、特定空家として勧告を受けるとこの軽減措置が適用外となり、
翌年からの土地の固定資産税が実質的に最大で約6倍に跳ね上がってしまうのです。
「建物を壊すと税金が高くなるから」と古い家を残したままにしている方も多いと思いますが、
危険な状態で放置していると、家があっても税金が高くなってしまうという事態に陥ります。
【専門用語解説】低未利用土地等の譲渡所得の特別控除
空き家や使っていない土地を売却しようと考えた時、知っておくと有利な税制の特例があります。
それが「低未利用土地等の譲渡所得の特別控除」です。
低未利用土地とは？
長期間にわたって利用されていない空き地や、
周辺の利用状況に比べて著しく利用度合いが低い土地（空き家を含む）のことです。
一定の条件（譲渡価格が500万円以下、または一定の都市計画区域内で800万円以下など）を満たして
このような不動産を売却した場合、売却によって得た利益（譲渡所得）から最大100万円を控除（差し引く）ことができます。
利益が減れば、その分かかる税金（所得税や住民税）も安くなります。
空き家をそのまま放置するのではなく、次の人に有効活用してもらうための後押しとなる制度です。
適用には市町村の確認書などが必要となるため、売却前に専門家へ確認することが大切です。
市川市の解体費用補助金や活用支援制度の紹介
「売却したいけれど、建物を解体する費用が高くて手が出せない」とお悩みの方もいらっしゃるでしょう。
市川市では、危険な空き家の解消を目的とした補助金制度が用意されている場合があります
（※年度によって制度内容や予算が異なるため、最新の状況は市川市のホームページ等で確認が必要です）。
条件を満たす古い建物の解体工事に対して費用の一部が補助される制度などを上手く活用すれば、
所有者の負担を大きく減らすことができます。
解体して更地にすれば、売却しやすくなったり、駐車場として貸し出したりといった選択肢も広がります。
「売る」か「貸す」か、税理士によるシミュレーションの重要性
空き家の今後を考える際、
「そのまま売却する」
「解体して更地で売却する」
「リフォームして賃貸に出す」
など、いくつかの選択肢があります。
どれが正解かは、不動産の立地（行徳駅から近いのか、住宅街なのかなど）、
建物の状態、そしてお客様ご自身の資金状況によって大きく異なります。
例えば、
「売却したらいくら税金がかかるのか？」
「賃貸に出した場合、修繕費は回収できるのか？」
といった見通しを立てないまま決断してしまうのは危険です。
それぞれのパターンでどれくらいの手残り（キャッシュ）があるのか、
税金の専門家である税理士にシミュレーションを依頼することが、失敗しないための鍵となります。
まとめ：地元の専門家と一緒に解決の糸口を
今回のコラムの要点は以下の通りです。
●空き家を放置して「特定空家」に指定されると、固定資産税が大幅に上がるリスクがある。
●使っていない不動産を売却する際は、税金の特別控除が使える可能性がある。
●解体費用などについて、自治体の補助金制度が活用できるか確認する。
●売るか貸すかの判断は、税金を含めた事前のシミュレーションが不可欠。
空き家の問題は、「いつかやろう」と先延ばしにするほど解決が難しくなります。
大切な資産を負動産（マイナスの資産）にしないためにも、早めの対策が将来の安心に繋がります。
「実家の処分、どこから手をつければいいか分からない」と迷われたら、
まずは地元・行徳で開業25年の税理士法人荒井会計事務所にご相談ください。
税金のシミュレーションから、必要に応じた提携専門家（不動産会社や司法書士など）のご紹介まで、
お客様に最適な道筋を一緒に見つけてまいります。お気軽にお問い合わせください。
