賃貸物件オーナーが知っておきたい！経費計上できる意外な項目とは?
いつも税理士法人荒井会計事務所のコラムをご覧いただきありがとうございます。
本年もどうぞよろしくお願いいたします。
今年の年明けはさっそく雪が降り、行徳・妙典あたりでも雪が積もるくらいになりましたね。
寒さもこれから本番というところ。春が待ち遠しいですね。
さて、今回は不動産オーナー・賃貸物件オーナーの方へ向けて、
経費についてのお話をしていきたいと思います。
そもそも「経費」とは何か?
不動産を所有しているオーナー、特に賃貸物件を所有しているオーナーの方で、
確定申告の際に「これって経費にできるのかな?」と迷った経験はありませんか?
実は、多くの不動産オーナー・賃貸物件オーナーが見落としている経費項目が数多く存在します。
適切に経費計上することで、税金を大幅に減らせる可能性があるのです。
そもそも（このコラム記事の中での）経費とは、賃貸物件から収入を得るために必要な支出のことです。
確定申告では「不動産所得」を計算する際に、家賃収入などの「収入」から「経費」を差し引きます。
この差し引いた金額に対して税金がかかるため、経費が多ければ多いほど、税金は少なくなる仕組みです。
ただし、何でも経費にできるわけではありません。
あくまで「賃貸経営のために必要な支出」であることが条件です。
定番の経費項目をおさらい
まずは基本的な経費項目を確認しましょう。
減価償却費(げんかしょうきゃくひ)
建物や設備は時間とともに価値が減っていきます。
この価値の減少分を毎年経費として計上できるのが減価償却費です。
例えば、木造アパートなら建物の価値を22年かけて経費にしていきます。
実際にお金が出ていかなくても経費にできるので、節税効果が高い項目です。
修繕費
壁の塗り替え、水漏れの修理、畳の交換など、物件を維持するための費用です。
ただし、大規模なリフォームで物件の価値を大きく高める工事は
「資本的支出」として減価償却の対象になることもあるので注意が必要です。
管理委託費
不動産管理会社に支払う手数料です。
入居者募集や家賃集金、クレーム対応などを任せている場合の費用が該当します。
火災保険料・地震保険料
物件にかける保険料は全額経費になります。
固定資産税・都市計画税
毎年納める税金も経費として計上できます。
借入金利子
物件購入のためのローンを組んでいる場合、その利息部分は経費になります。
ただし、元本部分は経費にならないので注意しましょう。
見落としがちな意外な経費項目
次は意外と見落としがちな経費について、です。
「これも経費にできるの?」と驚く項目があるかもしれません。
1. 物件までの交通費
物件の確認や修繕業者との打ち合わせ、入居者対応のために現地へ行く際の交通費は経費になります。
自家用車を使った場合のガソリン代や駐車場代も対象です。
ただし、自宅と物件の往復など、事業に必要な部分のみが対象となります。
電車やバスを利用した場合は、日付と目的、金額を記録しておきましょう。
車の場合は、走行距離や訪問目的をメモしておくと安心です。
2. 通信費
入居者や管理会社との連絡に使うスマートフォンの料金、インターネット接続料も経費計上できます。
ただし、プライベートでも使っている場合は「家事按分(かじあんぶん)」が必要です。
家事按分とは、経費とプライベート利用を合理的に分ける方法です。
例えば、賃貸経営に使う時間が全体の30%なら、通信費の30%を経費にします。
明確な根拠を持って按分率を決めることが大切です。
3. 新聞・書籍代
不動産投資や税務に関する書籍、業界紙、不動産関連の雑誌などは経費になります。
最新の市場動向を知るための日経新聞なども、賃貸経営に必要と説明できれば経費計上が可能です。
4. セミナー参加費・勉強会費用
不動産投資セミナーや確定申告の勉強会に参加した際の受講料も経費です。
オンラインセミナーの参加費も同様に計上できます。
5. 税理士・弁護士への報酬
確定申告を税理士に依頼した場合の報酬や、入居者とのトラブルで弁護士に相談した際の費用も経費になります。
6. 入居者募集のための広告宣伝費
入居者を募集するために自分でチラシを作成したり、インターネット広告を出した場合の費用も経費です。
不動産会社に支払う広告料(AD)ももちろん対象となります。
7. 物件管理のためのソフトウェア・アプリ利用料
賃貸管理用のソフトや、確定申告用の会計ソフト、クラウドストレージサービスなど、
賃貸経営に使うITツールの利用料も経費になります。
8. 事務用品費
帳簿をつけるためのノート、ファイル、ペン、プリンター用紙、インク代なども経費です。
少額でも積み重なれば大きな金額になるので、レシートはしっかり保管しましょう。
9. 銀行の振込手数料
家賃の送金や、業者への支払いで発生する振込手数料も経費計上できます。
10. クリーニング代・除草費用
退去後の清掃を業者に依頼した費用はもちろん、自分で清掃した際の清掃用具代も経費です。
また、庭や敷地の草刈り費用、除雪費用なども物件管理に必要な経費として認められます。
経費計上の際の注意点
経費として認められるには、いくつかの重要なポイントがあります。
領収書やレシートを必ず保管する
税務調査が入った際に証拠となるのが領収書です。
7年間の保管義務があるので、月別にファイリングするなど整理しておきましょう。
事業用とプライベートを明確に分ける
通信費や交通費など、プライベートでも使うものは合理的な方法で按分します。
「なんとなく半分」ではなく、使用時間や日数など説明できる根拠を持ちましょう。
帳簿をしっかりつける
いつ、何のために、いくら使ったのかを記録します。
会計ソフトを使えば簡単に管理できます。
迷ったら税理士に相談
グレーゾーンの経費については、専門家に相談することをおすすめします。
税理士への報酬も経費になるので、特に物件が複数ある場合は依頼を検討する価値があります。
まとめ
不動産オーナー・賃貸物件オーナーが経費計上できる項目は、
想像以上に幅広いことがおわかりいただけたでしょうか。
「これくらい少額だから」「これは経費にならないだろう」と思い込んでいた支出が、
実は立派な経費になるケースは多いのです。
ただし、何でもかんでも経費にするのではなく、「賃貸経営のために必要な支出」という原則を忘れずに、
適切に判断することが大切です。
今年の確定申告からは、ぜひ今回ご紹介した項目もチェックして、
見落としている経費がないか確認してみてください。
適切な経費計上で、賢く節税しながら、健全な賃貸経営を続けていきましょう。
経費についてのお悩みや、確定申告や税申告についてのお悩みは、
税理士法人荒井会計事務所までお気軽にご相談ください。
浦安・行徳・妙典エリア以外の方、市川市内あるいは近隣の地域の方からのご相談もお待ちしております。
