相続財産に賃貸アパートがある場合どうしたらいい？？
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当コラムでは主に浦安市・市川市（南行徳、行徳、妙典）エリアを中心に、
不動産や不動産の税金・税制、相続分野などをテーマにご説明しております。
今回は「相続財産に賃貸アパートがある場合」についてみていきたいと思います。
不動産の相続に関するお悩みというのは人それぞれですが、特に相続財産の中に賃貸アパート・賃貸マンションが含まれる場合、その家賃収入の取り扱いはどのようにしたらよいのでしょうか？
今回は相続財産に賃貸アパートや賃貸マンションが含まれる場合の、その家賃の取り扱いについて解説していきたいと思います。
相続財産の賃貸物件の家賃について
賃貸物件が相続財産に含まれている場合、その家賃収入は被相続人が生前に得ていた収入の延長線上にあります。
この家賃収入の取り扱いについては、相続のタイミングや遺産分割の進捗状況によって異なる場合があります。
大きく以下の3つの状況に分けて考える必要があります。
1． 相続開始前の家賃収入
被相続人が亡くなる前に発生していた家賃収入については、もちろん被相続人自身の所得となります。
そのため、遺産として相続財産（の一部）となり、相続人全員で分配することとなります。
2． 相続開始後で遺産分割協議が成立する前の家賃収入
相続開始後で、遺産分割が完了するまでの間に発生する家賃収入については、まだ不動産の所有者が確定していないため、これも相続財産（の一部）と見なされることになります。
この期間の家賃収入については、法定相続分に基づき、相続人全員で分配することになります。
3． 遺産分割協議成立後の家賃収入
遺産分割協議が完了し、不動産の取得者が確定すると、それ以降発生する家賃収入は不動産の取得者のものとなります。
この段階では、家賃収入は不動産取得者個人の収入として扱われます。
遺言があるかどうかを確認
家賃収入の分配については、遺言書の有無によっても大きく変わります。
遺言書がある場合とない場合でそれぞれの処理方法を確認してみましょう。
1． 遺言書がある場合
遺言書があり、賃貸物件の相続人が指定されている場合は、相続開始後に発生する家賃収入は指定された相続人のものになります。
なお、遺言書に不備がある場合は無効と判断されることがあるため、作成には注意が必要です。
特に、自筆証書遺言は法的効力を持つために必要な要件が多いので、専門家のサポートを受けたり、公正証書遺言を利用したりするのがおすすめです。
2． 遺言書がない場合
遺言書がない場合、賃貸物件の取得者を決定するには遺産分割協議が必要です。
この協議が完了するまでは、賃貸物件の家賃収入は相続人全員の共有財産と見なされ、法定相続分に基づいて分配されます。
遺産分割協議が成立しない限り、特定の相続人が家賃を独占することはできません。
不動産の相続人が受け取れるのは分割決定後に発生した家賃のみとなります。
確定申告について
被相続人が生前に得ていた家賃収入は、相続人が代理で「準確定申告」を行う必要があります。
これは、被相続人の死亡した年の所得を申告するもので、相続開始から4か月以内に行わなければなりません。この期間は、相続税申告よりも短いため注意が必要となります。
未収の家賃であっても、その発生日が相続開始前であれば被相続人の所得として申告対象となります。
もしこの申告を怠ると、延滞税や無申告加算税が課される可能性があるため、しっかりと対応しましょう。
また、相続人が家賃収入を得る場合は、その分の所得税の確定申告をする必要があります。
参考：国税庁「No.2022 納税者が死亡したときの確定申告(準確定申告)」
賃貸物件取得後について
賃貸物件を相続した後、売却を希望する方もいるかもしれません。
しかし、借地借家法により入居者の権利が保護されているため、正当な理由がない限り退去を求めることはできません。
賃貸借契約時に定期借家契約をしていたのであれば、事前に定めた契約期間が過ぎれば解約できますが、一般的な賃貸契約なら、貸主側の都合で解約を実行するには以下のような正当事由が必要です。
- 建物を貸主自身が使用する必要がある場合
- 建物の老朽化や取り壊しが必要な場合
入居者に立ち退き料を支払う方法もありますが、いずれにせよ入居者との交渉は慎重に進める必要があります。
相続登記について
以前のコラムでも解説した通り、不動産を相続した場合は名義変更（相続登記）を行う必要があります。
現在では義務化されており、過去の相続分にも適用されるため早めに手続きを済ませておくことが重要です。
相続登記を怠ると、不動産の売却や管理に支障が出るだけでなく、他の相続人による処分のリスクも生じます。プロや専門家に相談しながら確実に手続きを進めましょう。
相続財産の種類や性質によって、様々な手続きが必要になるというのは、相続の大変な部分であり、相続を難しく感じる要因の一つだと思います。
ましてや初めての相続や急な相続の場合は、なおさら混乱してしまうことでしょう。
ぜひおひとりで悩まずに専門家にお気軽にご相談ください。
税理士法人荒井会計事務所では、浦安市・市川市エリアを中心として、相続や不動産のご相談を受けつけております。
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